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そのアパート、建てて大丈夫ですか?

 

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横浜市青葉区の税理士斎藤です。

地方銀行の個人へのアパート建築などの融資貸出残高が過去最大となったそうです。

近頃、アパート経営のテレビCMをよく見かけますが、本当に大丈夫なのでしょうか?

2017年3月末時点で融資残高が過去最大

毎日新聞でこんな記事がありました。

 個人が建設する賃貸住宅への地方銀行の融資残高が、2017年3月末時点で前年比7.2%増の13.8兆円に膨らみ、日銀による09年の統計開始以降で最大となった。地方経済の縮小や超低金利で企業向け融資の収益が低迷する中、相続税対策のアパート建設などへの貸し出しを急増させているためだ。過剰融資が貸家の「建設バブル」を助長する懸念も出ている。

日銀によると、アパートやマンションなど貸家業を営む個人への全国の地銀105行の融資残高は、10年3月末の約8.8兆円から7年間で約5兆円増加した。これに対し、大手行のこの間の融資残高は約2.4兆円減少し、総額8.6兆円と地銀より少なく、地銀の積極姿勢が際立っている。

背景には、地方経済の衰退に歯止めがかからず、優良企業への貸し出しが難しくなっていることがある。企業向け融資は、金利の値引き競争の激化と日銀のマイナス金利導入で、預金と貸出金利の差である利ざやが一段と縮小。株式上場する地銀82社の17年3月期決算では全体の約8割が最終(当期)減益に陥った。このため、相対的に利回りの高い個人向け融資に注力しているのが実情で、貸家業向け融資の伸び率は、貸し出し全体(3.3%)を大きく上回っている。

一方の借り手側にとっては、15年1月に相続税が増税されたことが大きな契機となった。所有する土地にアパートなどを建てると、更地のままで所有するより評価額が下がり、納税額が減る「節税効果」が見込める。さらに日銀の大規模金融緩和で、建設資金を低利で調達しやすくなっていることも追い風となっている。国土交通省によると、16年度の貸家の建設着工戸数は前年度比11.4%増の42万7275戸と2年連続で増加し、08年度以来の高水準となった。

地方のアパート・マンション向けローンについては業界内でも「人口減少が続く中、どんどん貸家を増やして良いのか」(メガバンク幹部)との議論があり、日銀金融機構局は「家賃収入の見通しを十分審査しないまま融資を増やしている地銀もある。リスク管理の徹底が必要だ」と警鐘を鳴らす。

(2017年6月7日 毎日新聞より)

 

きっかけは、「相続税の増税」と「マイナス金利」

融資残高が過去最大となったきっかけは、借り手側にとっては「相続税の増税」、貸し手側にとっては「マイナス金利」。

相続税の増税

借り手側にとっては、やはり2015年1月からの相続税の増税。

「更地のままだと相続税が高いですけど、アパートを建てれば評価額が下がり、相続税が節税できます!そのうえ、賃貸料も入ります!」とプレゼンされたら「なるほど!」とその気になってしまうのもわからなくもありません。

マイナス金利

貸し手側にとっては、日銀のマイナス金利の導入。企業向け融資の金利の利ザヤが減り、相対的に利率が高い個人向け融資に力を入れています。

確かに不動産賃貸のセミナーに参加した時、サラリーマンがフルローンでマンション1棟を購入した、という話を聞きました。不動産向けの融資はおりやすいんだな、と当時思ったものでした。

 

冷静に検討すべき事項

アパートを建てることは、一見いいことづくめなように思えます。

ただ、業者の方のプレゼンは、通常マイナスなことには触れられていません。

一例ですが、たとえば以下のようなことは冷静に検討されていますか?

賃貸環境

そこにアパートを建てたら、本当に需要はありますか?(駅から近い、コンビニやスーパーが近くにあるetc.)

また、周りに空き家だらけのアパートはありませんか?

空室リスク

プレゼンのシュミレーションでは、満室が前提になっていることが多いです。現実的には、数か月(場合によっては1年以上なんてことも)空室ということもあり得ます。空室リスクをちゃんと認識していますか?

サブリース

一定の家賃を保証してくれるサブリース契約を提案されるかもしれません。その場合、契約期間中、ずっとその家賃を保証してくれますか?改定される場合は、どんな場合に改定されますか?

返済計画

借りたお金は、利息を付けて返済しなければなりません。無理のない返済計画でローンを組んでいますか?

また前述のように賃貸収入がないときでも、銀行への返済はできますか?

退去時の修繕工事

退去した場合、通常なんらかの修繕があります。(場合によっては、賃料の数か月分の修繕費用がかかることがあります)修繕工事の大部分は家主の負担であることを認識していますか?

大規模な修繕工事

アパートは時の経過とともに痛むため、一定期間経過後に建物の全体を修繕工事します。大規模な修繕工事は、数百万かかることがあることを認識していますか?

後継者

アパートを建てる場合、長い時間軸で考えないといけません。今は良かれと思って新築アパートを建てたとしても、数十年後には古いアパートなります。そして、あなた以外のだれかがそのアパートを運営することになります。後継者のアテはありますか?

 

とはいえ、メリットはあります

上記のようにいろいろと検討すべき項目はあります。

とはいえ、クリアできれば、もちろんメリットはあります。たとえば、以下のようなものです。

相続税の節税効果

更地等に賃貸アパートを建てると、土地の評価額が下がり、相続税の節税効果が見込めます。

固定資産税の節税効果

更地等に賃貸アパートを建てると、土地の評価額が下がり、固定資産税が安くなることが見込めます。

毎年効果があるため、実は地味にこの節税効果の方が有効だったりします。

安定した収入

立地や条件が良い場合、安定した収入をもたらします。

 

むすび

もしかしたら、「不動産収入=不労所得」と考えて、アパート建築を検討してる方もいるかもしれません。

ところが、人口が減っている今の時代、不動産収入は、けして不労所得ではありません。

アパートを建築するということは、つまり、数十年に渡ってアパート経営という事業を営むことです。アパートを建築するならば、その覚悟が必要となります。

 

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